5편: 전월세 계약 전 필수 - 등기부등본 '이 단어' 있으면 절대 계약 금지
주차 시비나 층간소음은 이웃 간의 갈등이지만, 주거 계약 문제는 내 전 재산이 걸린 생존의 문제입니다. 최근 전세 사기 수법이 교묘해지면서 "나만은 아니겠지"라고 방심하다가 큰 피해를 보는 사례가 많습니다. 오늘은 부동산 계약 전, 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 '위험 신호'들을 짚어드립니다.
부동산 중개업자가 "안전한 집이다", "집주인이 돈이 많다"라고 하는 말은 법적 보장 기능이 없습니다. 오로지 국가가 발행한 '등기부등본(등기사항전부증명서)'만이 진실을 말해줍니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 등기부등본에서 다음 단어들이 하나라도 보인다면 뒤도 돌아보지 말고 나오셔야 합니다.
[1. 갑구(소유권)에서 확인해야 할 '금지 단어']
등기부등본의 '갑구'는 집주인이 누구인지를 보여주는 곳입니다. 여기에 아래 단어가 있다면 소유권 자체가 흔들리고 있다는 뜻입니다.
압류 / 가압류: 집주인이 빚을 갚지 못해 채권자가 해당 부동산을 묶어둔 상태입니다. 경매로 넘어갈 확률이 매우 높습니다.
가등기: 나중에 소유권을 넘겨받기로 미리 찜해둔 상태입니다. 내가 계약을 해도 가등기권자가 본등기를 하면 내 임차권은 순식간에 사라집니다.
신탁: "소유권이 신탁회사에 넘어가 있다"는 뜻입니다. 이 경우 실제 집주인은 신탁회사이므로, 원래 주인과만 계약하면 법적 보호를 받지 못합니다. (반드시 신탁원부를 확인해야 합니다.)
[2. 을구(소유권 외 권리)에서 확인해야 할 '경고']
'을구'는 이 집에 잡힌 빚(근저당)이나 다른 세입자의 권리를 보여줍니다.
임차권등기명령: 이 단어가 적혀 있다면 "전 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다"는 가장 확실한 증거입니다. 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이나 의지가 없다는 뜻이므로 절대 들어가면 안 됩니다.
근저당권 설정: 흔히 말하는 '융자'입니다. 내 보증금과 근저당 합계액이 집값의 70~80%를 넘는다면 '깡통전세' 위험이 큽니다. 특히 선순위 근저당이 많다면 경매 시 내 보증금을 한 푼도 못 건질 수 있습니다.
[3. 계약 당일과 잔금 날, 두 번 떼어보세요]
등기부등본은 계약 직전에 떼어봤다고 끝이 아닙니다. 나쁜 마음을 먹은 집주인은 계약서를 쓰고 잔금을 치르는 그 짧은 사이에 은행 대출을 받아버리기도 합니다.
팁: 계약 직전, 잔금 입금 직전, 그리고 확정일자를 받은 다음 날까지 총 세 번 확인하는 습관이 필요합니다. 전입신고와 확정일자의 효력은 '익일 0시'부터 발생하기 때문에, 당일에 근저당이 잡히면 세입자가 후순위로 밀려나기 때문입니다.
[4. 신분증 대조는 기본 중의 기본]
등기부등본상의 소유주 이름과 주민등록번호가 계약하러 나온 사람의 신분증과 일치하는지 반드시 대조하세요. 대리인이 나왔다면 인감증명서가 포함된 위임장을 꼼꼼히 확인하고, 보증금 입금은 반드시 등기부상 소유주의 계좌로만 보내야 합니다.
핵심 요약
'압류', '가등기', '신탁' 단어가 보이면 소유권 분쟁 가능성이 100%입니다.
'임차권등기명령' 기록이 있다면 보증금 사고가 이미 발생했던 집이므로 무조건 피하세요.
등기부등본은 계약 당일 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 새로 발급받아 확인해야 합니다.
다음 편 예고: 당근마켓이나 중고나라에서 물건 샀다가 연락 두절되셨나요? 소액이라도 끝까지 추적하는 중고 거래 사기 신고 요령과 '더치트' 활용법을 알려드립니다.
질문: 부동산 계약을 하러 갔을 때, 등기부등본을 직접 확인해보신 적이 있나요? 혹시 이해하기 어려웠던 문구가 있었나요?
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